房产税或将很快实施

前不久，随着预售房政策的转变为现房销售，我认为这一新政策的影响是复杂的。一方面，现房销售的好处显而易见，购房者将能够直接购买到现成的房屋，从而避免了因烂尾楼和房屋减配而产生的不愉快经历。另一方面，潜在的弊端却并不容易被察觉。在未来全面推行现房销售的背景下，房地产公司的资金成本将显著上升，这将导致很大一部分土地流拍。以新房市场最为活跃的上海为例，最近在静安大宁仅售出六万多，而三个月前大宁的地价却高达八万多，且所选地段并不逊色于此次竞拍的地块。即便是人们所称之为“宇宙中心”的黄浦区，土地拍卖也冷冷清清，仅有一家开发商参与，最终以底价成交。更广泛的城市状况同样严峻，许多地区的拍卖结果无疑将会更加惨淡。

很多人以为地方政府在土地出售问题上与自己无关，认为卖地收益与自身利益无碍，但实际上这是一种误解。土地若售不出去，地方财政就会面临巨大的压力；毕竟，城市的正常运转需要充足的资金支持。地方政府长期以来依靠卖地收入作为财政支柱，但近年房地产市场低迷，使得这一庞大财政收入遭遇了猛烈打击。2021年，地方的卖地收入达到了八万亿的巅峰，而相关的房地产税收占据了卖地收入约十五个百分点。两者的叠加使得地方财政在那一年接近十万亿的收入。

然而，随着房地产市场的持续低迷，卖地收入不断下滑，2024年的预期收入仅为四万八千亿，加上相关税收约为五万五千亿，很多省份的财政状况因此愈发困难，达到财政收入缺口超过三成的程度。即便今年的卖地收入放缓了下滑速度，但至年底前仍可能跌至二千八百七十亿元，仅为2021年巅峰时期的三分之一，几乎接近2010年的水平。由于中国的财政收入有很大一部分依赖于房地产，卖地收入的急剧缩水正在直接影响人们的经济感受，导致减薪、裁员、消费低迷等一系列问题。

在当前地产难以复苏的情况下，地方财政缺失的收入从何而来？现行的措施如提升税收和减少行政开支等方法的可持续性都极其有限，难以长期维系。许多人认为，最终的解决方案很可能是推行房地产税。前财政部部长楼继伟最近指出，房地产税是最为适合的地方税种，虽在房地产下行的环境中推行面临挑战，但他认为合理时机的推出是必要的。此类发言通常并非随意，反映出上层对这一政策可能推出的试探性态度。

楼继伟的多次提及表明房地产税的推动力尚在持续，两点值得关注：其一，房地产税的争论始终未息；其二，民间对税制的争议和实施难点早已得到解决。“适时推出”的措辞则意味着这一政策的实施似乎已成定局，只需谨慎平衡各方利益。然而，由于房价如今面临压力，房地产税的推出一度延后，但鉴于财政压力的加大，试点时间极有可能在未来一两年内实现，若试点情况良好，后续推广至全国的可能性也在增加。

实际上，中央政府已有所行动，力图支持地方政府以保证基本运转。近期推出的针对购房的贴息贷款事宜，目的便是减轻地方政府的财政压力。尽管中央与地方的税收职责已然划分明确，但若发生地方财政危机，中央难免要出手相助。毕竟，地方与中央在公众心中并无明显界限，这涉及到国家信用。面对地方财政的困境，国家必会捧出应对手段。

按照我的粗略测算，地方财政每年必须从房地产获取大致七万亿的收入，才能确保大多数地方的正常运转。在过往的模式中，这七万亿的构成是六万亿的卖地收入和一万亿的房地产相关税收。相比之下，2024年房地产相关收入降至五万五千亿，出现了约一万五千亿的缺口。预计今年卖地收入不足三万亿，而相关的房地产收入也不超过三万五千亿，这使得缺口扩大到三万五千亿。

在房地产市场依旧不见回暖的情况下，来年的卖地收入可能继续下滑，地方财政缺口也将持续扩大。因此，房产税的试点推出似乎不再遥远。根据预测，至2025年，全国的商品房价值预计达到五百二十万亿，若再加上商业和写字楼，整体接近六百万亿。即使在减去二百万亿免税额后，所剩的税基也将接近四百万亿，若按0.8%的平均税率计算，地方财政每年能够获得三万二千亿的收入，这笔收入无疑将成为支持地方财政的重要资金来源。未来理想的房地产发展模式，或将基于五百万亿的商品房，通过每年折旧率约2%折算，每年产生的销售额可达十万亿，对应的卖地收入也将随之增加。